Éditeur : WM STUDIOS. Dernière mise à jour : 26 août 2026. Cette fiche décrit un mécanisme de calcul et l'état du droit applicable. Elle ne constitue ni un conseil en financement, ni un conseil patrimonial.
Chaque mensualité se coupe en deux
Un prêt à mensualité fixe se rembourse selon un plan connu d'avance, le tableau d'amortissement. Chaque échéance y est découpée en deux parts : les intérêts, qui rémunèrent l'argent que vous devez encore, et le capital, qui réduit réellement votre dette.
La mensualité, elle, ne change pas. Ce qui change, c'est la proportion entre les deux parts. Et le mécanisme est simple : les intérêts d'une échéance sont calculés sur le capital restant dû à ce moment-là. Comme ce solde diminue, la part d'intérêts diminue aussi, et la part de capital augmente d'autant.
À noter : le capital restant dû correspond au montant du capital qu'il reste à rembourser, hors intérêts futurs. Solder le prêt peut impliquer des frais ou indemnités supplémentaires. Pour le patrimoine net, il reste la bonne approximation du passif.
Ce que ça donne, chiffré
Prenons un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,50 %. La mensualité s'établit à 1 159,92 €. Voici quatre échéances du tableau.
| Échéance | Intérêts | Capital | Capital restant dû après |
|---|---|---|---|
| 1re | 583,33 € | 576,59 € | 199 423,41 € |
| 2e | 581,65 € | 578,27 € | 198 845,15 € |
| 120e (10 ans) | 344,50 € | 815,42 € | 117 298,81 € |
| 240e (dernière) | 3,37 € | 1 156,55 € | 0,00 € |
Regardez la première ligne : plus de la moitié de la première mensualité part en intérêts. À la dernière échéance, les intérêts ne représentent plus que 3,37 € sur 1 159,92 €. Entre les deux, le basculement est progressif et jamais brutal.
À mi-parcours, vous n'avez pas remboursé la moitié
C'est la conséquence la plus contre-intuitive du mécanisme, et celle qui surprend le plus au moment d'une revente ou d'un rachat de crédit.
| Après | Capital remboursé | Part du prêt | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 37 746,85 € | 18,9 % | 162 253,15 € |
| 10 ans (mi-parcours) | 82 701,19 € | 41,4 % | 117 298,81 € |
| 20 ans | 200 000,00 € | 100 % | 0,00 € |
La moitié du temps écoulé ne correspond donc pas à la moitié de la dette éteinte, mais à environ 41 %. Le quart du temps, lui, n'en efface que 19 %. Sur toute la durée, les intérêts totalisent 78 380,66 €, soit 39,2 % du capital emprunté.
Les deux formules, si vous voulez recalculer
La mensualité d'un prêt à taux fixe se déduit du capital emprunté, du taux périodique et du nombre d'échéances. En notant C le capital, i le taux mensuel (le taux annuel divisé par douze) et n le nombre de mensualités :
mensualité = C × i / (1 − (1 + i)−n)
Et le capital restant dû, en notant r le nombre de mensualités qu'il reste à payer, s'obtient à partir de la mensualité :
capital restant dû = mensualité × (1 − (1 + i)−r) / i
Cette seconde formule est la seule qui compte pour un suivi de patrimoine : c'est ce montant, et non la somme des échéances à venir, qui constitue votre dette réelle. Le point est développé dans la fiche sur le calcul du patrimoine net.
Ce qui ne figure pas dans l'amortissement
Votre prélèvement mensuel réel est souvent supérieur à la mensualité du tableau, et la différence n'amortit rien.
L'assurance emprunteur s'ajoute à l'échéance mais ne réduit pas le capital d'un centime. Elle couvre un risque, elle ne rembourse pas la dette. La confondre avec la mensualité conduit à surestimer la vitesse à laquelle le prêt s'éteint.
Les frais de dossier et le coût de la garantie (caution ou hypothèque) sont versés au départ. Ils renchérissent le crédit sans apparaître dans le tableau.
C'est aussi pourquoi deux taux circulent. Le taux nominal sert à construire le tableau d'amortissement. Le taux annuel effectif global intègre en plus l'assurance obligatoire, les frais et la garantie : il mesure le coût réel du crédit, mais il ne sert pas à calculer les échéances.
Les cas où le tableau est différent
Tout ce qui précède suppose un prêt classique à taux fixe et mensualité constante. Quatre montages en sortent.
Le taux variable ou révisable. Le tableau n'est valable que jusqu'à la prochaine révision. Un suivi ne peut donc pas s'appuyer sur un plan établi une fois pour toutes : le capital restant dû doit être relu sur le relevé de la banque.
Le prêt in fine. Vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée, et le capital est remboursé en une fois à l'échéance. Le capital restant dû reste donc égal au montant emprunté jusqu'au dernier jour, ce qui change entièrement la lecture du patrimoine net.
Le différé d'amortissement. Fréquent pour un achat sur plan ou des travaux. Pendant le différé, aucun capital n'est remboursé, et si le différé est total les intérêts eux-mêmes se capitalisent, si bien que la dette augmente avant de commencer à décroître.
Les prêts à paliers et la modulation d'échéance. Plusieurs prêts adossés au même bien, ou une mensualité que l'on fait varier en cours de route, produisent autant de tableaux qu'il y a de lignes. Chacun a son propre capital restant dû, et c'est leur somme qui entre dans le passif.
Le remboursement anticipé : ce que dit la loi
Rembourser tout ou partie du capital avant l'échéance supprime les intérêts futurs correspondants, puisqu'ils rémunéraient un capital qui n'est plus dû. La banque peut en revanche réclamer une indemnité, et celle-ci est plafonnée.
L'article R313-25 du Code de la consommation pose un double plafond pour un prêt immobilier à usage d'habitation : l'indemnité ne peut dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. C'est le plus faible des deux montants qui s'applique.
Sur notre exemple, après cinq ans, le capital restant dû est de 162 253,15 €. Si vous le soldez intégralement :
| Plafond légal | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| 3 % du capital restant dû | 162 253,15 × 3 % | 4 867,59 € |
| 6 mois d'intérêts au taux du prêt | 162 253,15 × 3,50 % ÷ 2 | 2 839,43 € |
| Indemnité applicable | le plus faible des deux | 2 839,43 € |
Ce sont des plafonds, non des montants dus : le contrat peut prévoir moins, ou rien. Les conditions exactes figurent dans votre offre de prêt, et certains cas de remboursement sont exonérés par la loi.
Où retrouver ce calcul dans PulseMyPortfolio
Vous déclarez un crédit avec son capital, son taux, sa durée et sa date de départ. L'application en déduit le capital restant dû à la date du jour, le met à jour au fil du temps et le déduit de votre actif pour établir le patrimoine net. Plusieurs prêts se déclarent côte à côte, chacun avec son propre amortissement.
L'application décrit votre situation, elle ne vous dit pas quoi en faire : elle ne recommande ni remboursement anticipé, ni renégociation, ni arbitrage. Tous les calculs sont réalisés sur votre appareil.
Sources
- Code de la consommation, article R313-25 (plafonnement de l'indemnité de remboursement anticipé).
- Code de la consommation, articles L313-47 à L313-49 (remboursement anticipé, dispositions générales).
Tous les montants de cette fiche sont calculés sur un amortissement classique à mensualité constante : 200 000 € sur 20 ans à 3,50 % de taux nominal, hors assurance et hors frais. Les arrondis peuvent différer de quelques centimes de ceux de votre banque selon sa convention de calcul.
Aller plus loin
La fiche sur le calcul du patrimoine net montre où ce capital restant dû s'insère, et l'écart que produit la confusion avec les mensualités. La foire aux questions couvre le fonctionnement de l'application.